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亚博yabo888网页登录_浅议物业办事合同纠纷中的“合法来由”
浅议物业办事合同纠纷中的“合法来由” 作者：王 禹 来历：北大法令信息网 [案情]A物业公司受A置业成长有限公司的委托，根据物业办理的相关法令法例，对扬州市邗江区XX小区举行物业办理。陈某某系XX小区17幢501室的业主，其拖欠2016年6月1日至2020年5月30日的物业办理费5852.5元。A物业公司多次打电话给陈某某并发书面催款通知，但陈某某均以各类来由拒绝交纳。A物业公司遂向法院提告状讼。
陈某某在庭审中辩称，认为A物业公司未能尽职履行物业办理的委托事项，未能到达约定的物业办理方针尺度，存在不作为的环境，详细包括小区车辆随意停放及部门与业主违章装修和搭建等问题。[评析]我国都会建设和房地财产的高速成长也动员了物业办事行业的迅速壮大，住宅小区的办事、办理方式慢慢实现专业化和现代化，相关纠纷也不停增多。《最高人民法院关于审理物业办事纠纷案件详细应用法令若干问题的解释》第六条划定：“经书面催交，业主无合法来由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业办事企业请求业主付出物业费的，人民法院应予支持。
物业办事企业已经根据合同约定以及相关划定提供办事，业主仅以未享受或者无需接管相关物业办事为抗辩来由的，人民法院不予支持。”按照该条文的划定，业主基于合法来由可以拒绝交纳物业费。在司法实践中如何认定“合法来由”就成了一个有争议的问题。
有学者认为，物业办事企业违反法令、法例、部分规章划定的收费尺度违法违规收费，或者违反合同约定损害业主好处的，可以作为业主抗辩的合法来由。假如不存在违法或明明违约，业主仅以办事瑕疵提出的抗辩，需要综合物业办事企业的办事尺度与收费尺度，对物业办事举行综合评价。
本院认为，法院在司法实践中要对所谓的“合法来由”当真审查，从严掌握，合法来由该当仅限于物业办事企业不履行物业办事合同或履行合同中的重大瑕疵。在详细案件中该当本着以上原则和精力在查明案件事实的基础上按照差别景象详细认定。
本案中，颠末法院现场观察，A物业公司简直存在小区车辆随意停放和部门业主违章装修和搭盖等问题，小区的物业办事简直存在必然瑕疵，但这些不尽如人意之处都是一般违约行为，并不属于违法或者严重违约。法令该当平等掩护当事人的好处，实现当事人之间权利义务的均衡。物业办事企业的职责是按照物业办事合同的授权，为物业使用提供办事。物业办事企业自身并无执法权，无权惩罚随意停放的车主，也无权自行拆除违章搭建，其对上述现象只能向相关执法部分陈诉，并根据相关部分的要求提供协助。
所故本案中陈某某提出的来由不该认定为属于可拒交物业费的“合法来由”。陈某某认为A物业公司提供的物业办事违法或存在严重违约，可以另行告状要求补偿，但仅以此拒交物业费，缺乏合同和法令依据。另一方面，法院思量到A物业公司在提供物业办事历程中确实存在需要改良的问题，为化解两边之间的抵牾纠纷，促使物业公司提高办事质量，营造小区的调和情况，酌情调减了其主张的滞纳金。
【作者简介】 王禹，1984年生，南京师范大学法令硕士，扬州市邗江区人民法院审判员返回，检察更多。
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